Cuánto se gana con un piso de alquiler vacacional en España
La rentabilidad del alquiler vacacional se ha convertido en el gran reclamo de la inversión inmobiliaria: tarifas por noche que multiplican por tres la renta equivalente de un alquiler tradicional y la promesa de un piso que "se paga solo". La realidad es más matizada. Entre la tarifa que publicas en Airbnb y el dinero que llega a tu bolsillo hay comisiones de plataforma, limpiezas, suministros, meses de temporada baja con el piso medio vacío y una fiscalidad menos amable de lo que parece. Esta calculadora pone todos esos números sobre la mesa para responder a la única pregunta que importa: cuánto ganarías de verdad, al año y al mes, con tu caso concreto.
Las tres variables que deciden tu rentabilidad
En el alquiler vacacional casi todo se reduce a tres cifras: la tarifa media por noche que admite tu zona, la ocupación real que consigues en cada temporada y la estructura de gastos. De las tres, la ocupación es la más traicionera, porque es la única que no controlas del todo y la que más varía entre el plan y la realidad. Por eso este simulador no trabaja con una ocupación única anual, sino con tres temporadas diferenciadas —alta, media y baja—, que es como funciona de verdad el negocio en España: un agosto lleno no compensa un invierno vacío si tus números solo salían con el piso al 70% todo el año.
Las ciudades más rentables para el alquiler vacacional en España
La paradoja del alquiler vacacional es que las ciudades más turísticas no suelen ser las más rentables. En Madrid o Málaga la demanda es altísima, pero el precio de compra de la vivienda es tan elevado que la rentabilidad porcentual se resiente. En cambio, ciudades como Murcia, Zaragoza o Córdoba combinan precios de compra contenidos con una demanda turística creciente, y encabezan los rankings de rentabilidad bruta. La lección para el inversor: no busques donde va todo el mundo, busca donde la relación entre el precio del inmueble y lo que genera cada noche juega a tu favor.
¿Cuánto se gana con un piso en Airbnb?
Es la forma en la que la mayoría de propietarios se hace esta pregunta, porque Airbnb se ha convertido en sinónimo de alquiler vacacional en España. La respuesta corta: depende de lo que quede después de que la plataforma se lleve su parte. Airbnb cobra en torno a un 15% de comisión por reserva (según cómo repartas la tarifa entre anfitrión y huésped), Booking se mueve entre el 15% y el 18%, y si combinas varias plataformas para llenar el calendario, el coste medio sube. A eso súmale que un piso turístico exige la misma licencia VUT y el mismo número del Registro Único lo anuncies donde lo anuncies. La calculadora trae presets con las comisiones típicas de Airbnb y Booking, y también el escenario de reserva directa al 0% — útil para ver cuánto te cuesta realmente la comodidad de las plataformas: en un piso con 18.000 € de ingresos anuales, la comisión supone unos 2.700 € al año.
Los gastos invisibles que se comen el ingreso bruto
El error clásico al calcular la rentabilidad de un piso turístico es multiplicar tarifa por noches y comparar con el alquiler tradicional. Entre medias desaparece un 30-40% de los ingresos: la plataforma se lleva su comisión de cada reserva, cada cambio de huésped implica una limpieza que pagas tú (aunque la repercutas, es un coste que sale de la tarifa total), los suministros corren de tu cuenta los doce meses del año —también los que el piso está vacío—, y el desgaste por rotación obliga a reponer menaje, ropa de cama y pequeñas reparaciones con una frecuencia que ningún alquiler de larga duración conoce. Si además delegas la operativa en una empresa de gestión, súmale entre el 15% y el 25% de los ingresos.
La fiscalidad del alquiler vacacional: sin la reducción del 50%
Aquí está la diferencia que casi nadie calcula. El alquiler de vivienda habitual disfruta de una reducción general del 50% en el IRPF sobre el rendimiento neto; el vacacional no tiene ninguna. Además, los gastos fijos del inmueble (IBI, comunidad, seguro, amortización, intereses de la hipoteca) solo son deducibles en proporción a los días que estuvo efectivamente alquilado: si tu ocupación media es del 55%, solo deduces el 55% de esos gastos. Y por los días vacíos, Hacienda te imputa una renta inmobiliaria (con carácter general el 2% del valor catastral, o el 1,1% si está revisado). La calculadora aplica la tributación sin reducción y el prorrateo de gastos; la imputación de rentas de los días vacíos, que depende del valor catastral de cada inmueble, queda fuera del cálculo pero conviene tenerla presente.
Licencia turística y Registro Único: los deberes antes de publicar el anuncio
Antes de colgar el anuncio hay dos trámites que condicionan todo el plan. El primero es la licencia de vivienda de uso turístico (VUT), que regula cada comunidad autónoma y que en varias ciudades está limitada por zonas o directamente suspendida para nuevas altas. El segundo es el Registro Único de Arrendamientos: desde el 1 de julio de 2025, toda vivienda turística necesita un número de registro estatal para poder anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking, que están obligadas a retirar los anuncios sin número válido. Comprueba ambos requisitos para tu municipio concreto antes de hacer números con esta calculadora, porque sin licencia no hay rentabilidad que valga.
Cómo usar esta calculadora de alquiler vacacional
El formulario tiene tres pasos. En el primero defines la inversión: precio de compra, gastos de la operación, mobiliario y, si la hay, la hipoteca (la calculadora obtiene la cuota con el sistema de amortización francés, el habitual en España). En el segundo introduces las tarifas por noche y la ocupación esperada en temporada alta, media y baja, junto con la duración media de cada estancia, que determina cuántas limpiezas pagas al año. En el tercero ajustas comisiones, gestión, suministros, gastos fijos y tu tipo marginal de IRPF. El resultado te da el beneficio neto anual y mensual, la rentabilidad sobre la inversión total (o sobre el capital aportado si financias), y el dato más valioso: la ocupación media mínima que necesitas para cubrir todos los costes. La tabla de sensibilidad te muestra qué pasa si la realidad se desvía de tu previsión.
Nota importante: esta herramienta es un simulador orientativo con fines informativos. Las tarifas y ocupaciones son estimaciones que debes contrastar con datos reales de tu zona, y el cálculo fiscal es una simplificación (no incluye la imputación de rentas de los días vacíos ni particularidades autonómicas). No constituye asesoramiento financiero, fiscal ni legal. Para decisiones de inversión, consulta con un profesional.