Alquiler turístico vs tradicional: la comparativa real que necesitas hacer
El debate entre alquiler turístico y alquiler tradicional no tiene una respuesta universal. La modalidad que maximiza tu rentabilidad depende de factores muy concretos: la ubicación del inmueble, el precio de mercado de la zona para cada modalidad, tu disponibilidad para gestionar, el régimen fiscal que te aplica y los gastos operativos reales. Este simulador te da la comparativa real con todos los números sobre la mesa, no solo el precio por noche.
Por qué el alquiler turístico no siempre gana
El error más frecuente de los propietarios es comparar la renta mensual del alquiler tradicional con el ingreso bruto de unas noches de Airbnb y concluir que el turístico es más rentable. Pero esa comparación ignora las comisiones de la plataforma (14-20%), los gastos de limpieza entre estancias, los suministros a cargo del propietario, la mayor tasa de rotación y desgaste del inmueble, y sobre todo la diferencia fiscal: el alquiler residencial tiene una reducción de al menos el 50% en el IRPF que el turístico no tiene.
La ocupación: la variable que lo decide todo
En el alquiler turístico, la tasa de ocupación es el factor más determinante. Con los mismos precios por noche, pasar de un 50% a un 70% de ocupación puede significar la diferencia entre perder dinero respecto al tradicional o ganar un 40% más. Por eso este simulador incluye un análisis de sensibilidad que te muestra el beneficio neto turístico para cada nivel de ocupación, para que identifiques exactamente el umbral mínimo que necesitas alcanzar para que el turístico sea más rentable en tu caso concreto.
Cómo tributa cada modalidad en España
El alquiler de vivienda habitual (LAU) permite deducir todos los gastos relacionados con el inmueble (IBI, comunidad, intereses hipotecarios, seguros, amortización del inmueble) y aplicar una reducción general del 50% sobre el rendimiento neto en contratos firmados desde mayo de 2023 (los anteriores conservan el 60%). En supuestos especiales, como zonas tensionadas con bajada de renta, puede llegar al 90%. El alquiler turístico, en cambio, tributa sin esa reducción, y si se prestan servicios complementarios puede obligar a declarar como actividad económica, con el consiguiente alta en autónomos.
Gastos que debes incluir en tu cálculo del turístico
Un análisis riguroso del alquiler turístico debe incluir: las comisiones de las plataformas de reservas, los servicios de limpieza y lavandería entre huéspedes, los suministros de agua, luz y gas que paga el propietario, la reposición periódica de ropa de cama y menaje, el coste de una póliza de seguro específica para uso turístico (más cara que la estándar), la posible tarifa de gestión si contratas una empresa de "property management", y un fondo de reserva para el mayor desgaste del inmueble que produce la rotación continua de huéspedes.
Cómo usar este simulador de rentabilidad de alquiler
El formulario se divide en tres pasos. En el primero introduces los datos del inmueble que son comunes a ambas modalidades: valor de mercado, cuota hipotecaria, IBI, comunidad y seguro. En el segundo paso introduces los datos del alquiler tradicional: renta mensual, meses vacíos estimados y gastos adicionales. En el tercer paso configuras el escenario turístico: precio por noche, tasa de ocupación, comisión de plataforma, gastos de limpieza y suministros. Los resultados muestran el beneficio neto anual de cada modalidad y la ocupación mínima que necesita el turístico para superar al tradicional.