Cómo calcular la cuota de una hipoteca paso a paso
La cuota mensual de una hipoteca se obtiene aplicando la fórmula del sistema francés de amortización, que es el estándar utilizado por todos los bancos en España. La fórmula combina tres variables: el capital financiado (precio de la vivienda menos la entrada), el tipo de interés nominal mensual (TIN anual dividido entre 12) y el número total de mensualidades (años × 12).
El resultado es una cuota fija que no cambia durante toda la vida del préstamo en las hipotecas fijas. Lo que sí varía cada mes es la composición interna: al principio pagas más intereses que capital; al final del préstamo ocurre lo contrario. Nuestro simulador calcula este cuadro completo y lo muestra en la tabla de amortización.
¿Cuánta entrada necesito para comprar una vivienda?
Los bancos en España financian como máximo el 80% del valor de tasación de la vivienda, lo que implica aportar al menos un 20% de entrada propia. Pero ese 20% no es todo lo que necesitas: hay que sumar los gastos de compraventa, que varían según la comunidad autónoma:
- Vivienda de segunda mano: ITP entre el 6% y el 10% del precio escriturado, según la comunidad.
- Vivienda nueva: IVA del 10% (4% en VPO) más AJD entre el 0,5% y el 1,5%.
- Gastos comunes: notaría, registro de la propiedad y gestoría, entre 1.500 € y 3.000 €.
En la práctica, conviene tener ahorrado entre el 28% y el 32% del precio de la vivienda para afrontar la compra con tranquilidad. El campo «Ahorro necesario» del simulador incluye la entrada más una estimación del 10% para gastos.
Amortizar reduciendo plazo o reduciendo cuota: ¿qué conviene más?
Cuando recibes una cantidad extra y decides amortizar anticipadamente una parte de tu hipoteca, el banco te da a elegir entre dos opciones: reducir el plazo (sigues pagando la misma cuota pero acabas antes) o reducir la cuota (el plazo se mantiene pero pagas menos cada mes).
Matemáticamente, reducir el plazo siempre ahorra más dinero en intereses, porque el capital pendiente disminuye antes y se generan menos intereses acumulados. Reducir la cuota es más interesante si tienes aprietos de liquidez mensual o si prevés necesitar ese margen. Como orientación: si tu hipoteca supera el 3% de interés y tienes capacidad de ahorro, amortizar reduciendo plazo es la opción más rentable.
¿No tienes claro si amortizar o invertir ese dinero en lugar de dárselo al banco? Usa nuestro simulador de amortizar hipoteca vs. invertir para comparar ambas opciones con tus números reales.
TIN y TAE: diferencias clave que debes entender antes de firmar
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo puro que se aplica al capital pendiente para calcular los intereses de cada cuota. Es el dato que debes introducir en este simulador. La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye además todos los gastos y comisiones asociados al préstamo: comisión de apertura, seguros vinculados obligatorios, costes de tasación, etc.
La ley obliga a los bancos a publicar la TAE para facilitar la comparación entre ofertas, pero el cálculo de la cuota mensual se hace siempre sobre el TIN. Si tu banco te da una TAE muy superior al TIN, significa que hay comisiones o seguros que encarecen significativamente el coste real del préstamo.
Hipoteca fija vs. variable en 2026: qué dice el Euríbor
Tras el ciclo de subidas de tipos del BCE entre 2022 y 2023, el Euríbor a 12 meses ha iniciado una senda bajista que lo sitúa en torno al 2,5% en 2026. Este contexto cambia el análisis fijo-variable respecto a los años anteriores.
Con un Euríbor moderado y diferenciales bancarios habituales de Euríbor + 0,5% a 1%, las hipotecas variables vuelven a resultar competitivas para perfiles que asumen cierta variabilidad. Las fijas, con tipos medios en el entorno del 3,0% al 3,5% TIN, ofrecen certidumbre pero parten de un coste inicial mayor que en 2021. Puedes simular ambos escenarios modificando el tipo de interés en el calculador de arriba.
Comisión de amortización anticipada: lo que te puede cobrar el banco
La Ley Hipotecaria (Ley 5/2019) establece límites a las comisiones de amortización anticipada según el tipo de hipoteca:
- Hipoteca variable: máximo 0,25% durante los 3 primeros años, o 0,15% durante los 5 primeros. Después, sin comisión.
- Hipoteca fija: máximo 2% los primeros 10 años y 1,5% a partir del año 11.
- Hipoteca mixta: aplica el régimen fijo durante el periodo inicial y variable después.
Antes de hacer una amortización anticipada, comprueba en tu escritura la comisión pactada y compárala con el ahorro en intereses que obtendrías. En muchos casos, especialmente pasados los primeros años, amortizar es prácticamente gratuito.