Por qué una calculadora de hipoteca no es suficiente
La mayoría de simuladores bancarios te muestran la cuota mensual y paran ahí. El problema es que la cuota solo es la superficie: lo que realmente importa es el coste total del préstamo —la suma de todos los intereses pagados a lo largo de 20 o 30 años— y cómo ese coste cambia radicalmente con las amortizaciones anticipadas.
En el sistema de amortización francés, que es el estándar en España, las primeras cuotas están compuestas mayoritariamente de intereses y muy poco de capital. En una hipoteca de 200.000€ a 25 años al 3%, durante los primeros cinco años pagas aproximadamente 27.000€ en intereses pero solo amortizas 18.000€ de capital. Conocer este desglose es fundamental para decidir cuándo y cómo amortizar anticipadamente.
El Simulador de Amortización de Hipoteca genera el cuadro de amortización completo con el desglose exacto de capital e intereses en cada cuota, y compara el ahorro de reducir plazo frente a reducir cuota con cualquier amortización extraordinaria.
El dilema real: ¿amortizar hipoteca o invertir en bolsa?
Con una hipoteca fija al 3,5% TIN y la posibilidad de invertir en un fondo indexado global con una rentabilidad histórica del 7–9% anual (antes de inflación), la diferencia bruta a favor de invertir parece clara. Pero hay tres variables que complican la respuesta:
- El tipo impositivo del IRPF: si estás en el tramo del 45%, la rentabilidad neta de la inversión se reduce considerablemente, mientras que el ahorro de intereses al amortizar es un retorno garantizado y libre de impuestos.
- El horizonte temporal: cuanto más corto es el plazo restante de la hipoteca, menor es el ahorro en intereses de amortizar, porque ya has pagado la mayor parte.
- La volatilidad: un fondo indexado puede caer un 40% en el peor año. La deuda hipotecaria, no.
El simulador ¿Amortizar o Invertir? calcula ambos escenarios con los mismos parámetros y muestra en qué año cada estrategia genera más patrimonio neto, incluyendo el efecto fiscal.
Comprar vs. alquilar: la comparación que los bancos no te hacen
El error más habitual es comparar solo la cuota hipotecaria con el alquiler mensual. Esa comparación ignora:
- Los gastos de compra (8–12% del precio): ITP o IVA, notaría, registro, tasación. Desde la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario 5/2019, el banco asume notaría, registro y gestoría de la hipoteca, pero el impuesto sobre actos jurídicos documentados (IAJD) sigue siendo del comprador en la mayoría de comunidades.
- El coste de oportunidad de la entrada: los 40.000€ inmovilizados en la entrada podrían estar generando rentabilidad en un fondo de inversión.
- Los costes anuales de propiedad: IBI, cuota de comunidad, seguro del hogar, derramas y reparaciones. En España, estos costes representan entre el 0,8% y el 1,5% del valor del inmueble al año.
El simulador Comprar vs. Alquilar incluye todos estos factores y además calcula el patrimonio del inquilino que invierte sistemáticamente la diferencia mensual entre cuota y renta.
El PER inmobiliario como brújula en el mercado español
El PER inmobiliario (precio de la vivienda dividido entre la renta anual del alquiler equivalente) es el indicador más rápido para calibrar si un mercado favorece comprar o alquilar. Un PER de 20 significa que se necesitan 20 años de alquiler para pagar el precio de compra.
A modo orientativo para 2024: Madrid y Barcelona presentan PER superiores a 28–32 en muchas zonas, lo que sitúa el punto de equilibrio financiero entre los 12 y los 18 años según las hipótesis de revalorización y rentabilidad alternativa. Ciudades como Murcia, Almería, Huelva o Jaén tienen PER por debajo de 16–18, donde la compra empieza a tener sentido matemático desde el año 6–8.