Amortizar hipoteca o invertir en bolsa: el dilema que todo hipotecado plantea
Con un excedente de ahorro, hay dos caminos clásicos para el propietario con hipoteca: destinarlo a la amortización anticipada parcial para reducir deuda e intereses, o invertirlo en fondos indexados o bolsa con horizonte a largo plazo. No existe una respuesta universal: depende del tipo de interés de tu hipoteca, la rentabilidad esperada de tu inversión y tu tolerancia al riesgo.
¿Cuándo conviene más amortizar?
La regla práctica es sencilla: si el TIN de tu hipoteca supera la rentabilidad neta (después de impuestos) de tu inversión, amortizar es la decisión matemáticamente correcta. Dado que las ganancias bursátiles tributan entre el 19 % y el 27 % en el IRPF español, una hipoteca al 4 % compite directamente con una rentabilidad bursátil bruta del 5,0–5,5 %. En ese margen estrecho, el riesgo de la inversión no queda compensado.
Amortizar también tiene una ventaja intangible: la certeza. El ahorro en intereses está garantizado desde el primer día; el rendimiento bursátil, no.
¿Cuándo conviene más invertir?
Si tu hipoteca es fija a un TIN bajo (1,5 %–2,5 %), típico de las contratadas entre 2020 y 2022, y tu horizonte de inversión supera los 10–15 años, la probabilidad histórica de que el mercado supere ese coste financiero es elevada. El MSCI World ha rentado entre el 7 % y el 10 % anual en periodos de 20 años o más (nominal). Después de una retención del 21 %, la rentabilidad neta estimada superaría claramente el 2 % de coste hipotecario.
Además, la inversión genera liquidez: el dinero en un fondo se puede rescatar. El capital amortizado en una hipoteca, no.
La variable fiscal: deducciones y IRPF
Las hipotecas firmadas antes del 1 de enero de 2013 tienen derecho a la deducción por inversión en vivienda habitual, que permite deducir hasta el 15 % de lo aportado (capital + intereses) con un límite de 9.040 € anuales. Si te acoge esta deducción, amortizar tiene un componente fiscal adicional que mejora su rentabilidad implícita y que este simulador recomienda valorar con tu gestor fiscal.
¿Cómo usar el simulador de amortizar vs. invertir?
Introduce el capital pendiente de tu hipoteca, el TIN y el plazo restante. A continuación, añade la cantidad disponible que podrías destinar a amortizar o invertir. Ajusta la rentabilidad esperada de la bolsa según tu perfil y define el horizonte temporal de comparación. El simulador calcula en tiempo real el ahorro en intereses de la amortización frente al patrimonio neto (tras retención fiscal estimada del 21 %) de la inversión, y emite un veredicto con el margen de ventaja de cada opción.